Si la croissance démographique du département demeure importante et largement positive (+1,08% par an en moyenne sur la période 2014-2020), elle a néanmoins fortement ralenti par rapport à la période 2009-2014 (+1,53% en moyenne par an).

Ce ralentissement concerne d’abord les pôles urbains majeurs (Annecy, Annemasse, Thonon et Cluses, mais aussi Rumilly, Sallanches, Bonneville, La Roche-sur-Foron ou Saint-Julien-en-Genevois), où la croissance s'est nettement essoufflée (elle est 70% plus faible qu'il y a 10 ans). En effet, ces grands pôles urbains subissent bien plus qu'ailleurs le phénomène de décohabitation et de diminution de la taille des ménages, combinée à un coût du logement de plus en plus prohibitif qui encourage la population à s'éloigner des cœurs d'agglomération pour commencer ou poursuivre son parcours résidentiel.

Les communes résidentielles (+1,3% de croissance annuelle entre 2014 et 2020) et plus encore les communes rurales (+1,7%) restent sur des dynamiques de croissance très élevées, voire en accélération (+1,5% dans les communes rurales entre 2009 et 2014). De tels niveaux constituent de vrais enjeux à l'heure où doit entrer en vigueur le règle du 'Zéro Artificialisation Nette' issue de la loi Climat et Résilience adoptée à l'été 2021. Ces règles stipulent une réduction de moitié de l'artificialisation du territoire à l'échéance 2030 et de 100% à l'échéance 2050. La loi vise à limiter l'extension de l'urbanisation et a pour objectif de concentrer la construction de nouveaux logements dans les enveloppes urbaines existantes.

Les enjeux en termes de densification du bâti et de renouvellement urbain sont colossaux. Ils sont déjà largement intégrés dans les stratégies d'aménagement des cœurs d'agglomération, comme en témoignent les opérations urbaines d'envergure telles que l’Étoile Gare à Annemasse / Ambilly, les Hirondelles et les Trois fontaines à Annecy ou le quartier Dessaix à Thonon. La dynamique est à l'œuvre également dans les villes moyennes avec 19 communes haut-savoyardes ayant rejoint le programme d'État 'Petites villes de Demain'. Dans les communes rurales ou résidentielles, ce changement de paradigme va à l'encontre du développement qu'elles ont connu au cours des soixante dernières années et peut s'avérer plus difficile. Il n'en demeure pas moins essentiel, surtout quand on rappelle que ces communes abritent 50% de la population haut-savoyarde. 

A l'opposé de ces enjeux de gestion d'une croissance démographique rapide, les stations de montagne sont confrontées à une stagnation, voire un déclin démographique chronique. Leur population n'a augmenté que de 3% entre 2006 et 2020. Elle a fortement diminué dans certaines communes emblématiques telles que Megève, Morzine, Les Gets, La Clusaz, etc. Bien plus que dans les cœurs d'agglomération, le niveau de prix atteint dans l'immobilier est devenu inaccessible pour une bonne partie de la population locale résidant à l'année, qui est amenée à se replier dans des communes en bas de vallées.