Le marché immobilier haut-savoyard est particulièrement tendu, aussi bien du côté de l’acquisition que de la location. Par ailleurs, les concurrences d’accès à l’hébergement à titre de résidence principale sont importants compte tenu de l’attractivité touristique de notre territoire. Il existe enfin une pression importante liée à l’attractivité touristique avec le développement des résidences secondaires. Avec une proportion de 23,7% de résidences secondaires sur son territoire en 2020, le département se situe à la 13^e place nationale. Seul département régional à devancer la Haute-Savoie, la Savoie se situe à la 3^e place avec un taux de 37%.

Mais ces taux élevés masquent des disparités infra-départementales importantes. Ainsi, ce taux dépasse les 85% aux Gets, à Morzine, et Chatel et les 80% au Grand-Bornand et à la Clusaz. A contrario, il est extrêmement faible à Annecy (6,2%), dans sa banlieue (1,6% à Poisy, 1,3% à Argonay, 2,5% à Metz-Tessy, 1,8% à Chavanod), et à la frontière Suisse (3,5% à Ville-la-Grand, 3,8% à Annemasse, ou 5,7% à St-Julien-en-Genevois).

Les dynamiques concernant les résidences secondaires sont multiples. Depuis 20 ans, les résidences secondaires disparaissent dans les secteurs où les actifs ont tendance à s'installer (Genevois français, Vallée Verte, Chablais). A l'inverse, elles augmentent sensiblement dans les stations touristiques, pourtant déjà très pourvues, mais aussi dans quelques agglomérations (Annecy, Annemasse, Thonon).

En station, la concurrence de la villégiature pour une clientèle souvent internationale, est source d'une spéculation féroce qui tire inexorablement les prix vers le haut. Ainsi, l'immobilier neuf dans les stations de Haute-Savoie a dépassé 8 000 €/m² en juin 2023 avant de refluer légèrement à 7 767 € le m² en septembre 2023. Il atteint à cette date 14 716 €/m² à Chamonix, un niveau jamais égalé, et même 16 223 €/m² à Megève en mars 2023. Avec de tels montants et une telle spirale inflationniste, il devient pour l'heure impossible de constituer un parcours résidentiel dans ces communes, ce qui explique leur déclin démographique.